Технический план: что это, законы, кто разрабатывает, отличие от техпаспорта, подача и исправление ошибок

 5.1 Текстовая часть техплана
 5.2 Графическая часть техплана

 6.1 Причины
 6.2 Кто виноват
 6.3 Исправление и переподача

 8.1 Техплан здания
 8.2 Техплан дома
 8.3 Техплан жилого и нежилого помещения

 10.1 Сроки изготовления
 10.2 Стоимость техплана
 10.3 Гарантии

1. Технический план

Технический план – это документ, в котором содержится графический план расположения объекта недвижимости на участке и его характеристики. Техплан представляется в Росреестре при постановке объекта на учёт. И является обязательным документом. Технический план можно подготовить как для незавершенного, так и капитального строительства. Срок действия такого документа считается неограниченным и требует обновления лишь в случае изменения характеристик недвижимого имущества.

В случае, если владелец недвижимого имущества внес изменения в конфигурацию объекта, тогда требуется изготовить новый технический план с учетом изменений. Выполнением тех планов занимаются кадастровые инженеры.

2. Где может понадобиться техплан

Незавершенное строительство. В случае, если объект не достроен, но на него необходимо оформить право собственности, требуется выполнение тех плана и постановка на учет в Росреестр.

Регистрация права собственности на помещения. Если нежилое или жилое помещение, расположенное в здании, не было ранее учтено одновременно с соответствующим сооружением и не поставлено на кадастровый учёт, то требуется это выполнить в индивидуальном порядке. Зарегистрировать право собственности можно на различные помещения, расположенные в здании, в том числе и квартиры.

Регистрация права собственности на дом. Для совершения юридических сделок, связанных с дарением, переоформлением и куплей-продажей дома, необходимо, чтобы объект был учтённым.

Внесение изменений об объекте в ЕГРН. Если была проведена реконструкция или перепланировка, то требуется изготовление тех плана. Это актуально для случаев, когда объединяются комнаты в квартире, осуществляется возведение пристройки.

Для внесения дополнительных данных в ЕГРН. Необходим тех план в случае, если при инвентаризации были выявлены отсутствующие данные об объекте ранее учтенном, например наличия сооружение на земельном участке, описание местоположения контура здания.

Снятие объекта недвижимости с учета. При стихийных бедствиях может произойти разрушение здания. Также возможны случаи планового сноса дома по личным мотивам или в соответствие с государственным распоряжением.

3. Кто разрабатывает технический план

Для изготовления технического плана владелец недвижимости может воспользоваться услугами:

БТИ. В первую очередь владелец оплачивает государственную пошлину, предоставляет специалисту все документы в оригинале, сдаёт из, за исключением паспорта. После приема всего пакета выдается расписка и назначается время, когда будут проведены замеры на объекте.

Отделение Росреестра. При отправлении заявки, дополнительно заполняется декларация. После того, как заявка одобрена, оплачивается госпошлина и заключается договор. Далее следуют стандартные процедуры по выполнению замеров и подготовке документов.

МФЦ. Запись в Мультифункциональный цент выполняется через интернет или при посещении учреждения лично. Далее назначается дата приёма к специалисту. Заказчик передаёт пакет документов, пишет заявление, оплачивает госпошлину. Все документы в оригинале сдаются под расписку.

Кадастровое бюро. Аттестованный кадастровый инженер имеет необходимые полномочия для изготовления технического плана. Готовый документ заверяется подписью специалиста. Также указывается номер квалификационного аттестата. Это документ, который подтверждает, что инженер несет ответственность за достоверность полученных и использованных данных.

Перед началом работ аттестованный кадастровый инженер тщательно изучает всю документацию, которую предоставляет заказчик. В обязательном порядке для подготовки техплана требуется технический паспорт и проектная документация. Её разрабатывает лицензированный подрядчик. К основному плану прилагаются копии вышеуказанных документов, которые должны быть заверены подписью и печатью инженера.

Принцип подготовки, объем работ во многом будут зависеть от особенностей объекта недвижимости. Так, например, для недостроенных зданий и сооружений различного назначения будет применяться разная форма технического плана. Общими особенностями служит состав документа, а именно наличие двух частей: текстовой и графической.

Также существует ряд требований, предъявляемых к подготовке документа:

1. Кадастровый инженер должен иметь допуск СРО и практические навыки оформления схемы;

2. Необходимо применять универсальную фору бланка, который установлен законодательно №953 от 18.12.2015 по приказу Минэкономразвития России.

3. При оформлении применяется электронный формат XML, также допускается оформление на бумажных листах формата А4, а в случае необходимости выполнения чертежей, то допустим и больший формат.

4. Все графы должны быть заполнены, если они по причине особенностей строения не могут быть заполнены, то ставится прочерк, но они из документа не исключаются.

4. Документы, которые нужны для техплана

Технический план может потребоваться для различных объектов недвижимости, таких, как:

• частный или дачный дом;

• квартира;

• многоквартирный дом;

• отдельное помещение,

• здание;

• гараж;

• машино-место;

• нежилое помещение;

• объект незавершенного строительства.

В каждом отдельном случае требуется различный пакет документов. Он может меняться: сокращаться или дополняться в зависимости от поставленных задач и изменений в законах.

Можно выделить наиболее часто запрашиваемые документы:

• Паспорт заказчика (копия и оригинал);

• Доверенность от нотариуса на имя инженера;

• Документы на право собственности на недвижимость;

• Выписка из ЕГРП и ЕГРН;

• Разрешение на строительство и уведомление о его начале;

• Уведомление о начале реконструкции;

• Проект перепланировки, согласованный с госорганами;

• Поэтажный план;

• Документация, подтверждающая соблюдение строительных норм;

• Разрешение на ввод в эксплуатацию;

• Договор долевого участия;

• Документ о присвоении почтового адреса;

• Разрешения на строительство от местных властей;

• Старый технический паспорт и другая проектная документация.

Это основные документы для подготовки технического плана, но в каждом индивидуальном случае инженер сообщит точный список в соответствие с действующими требованиями.

5. Законы регламентирующие требования к техплану

Кадастровый инженер в процессе работы руководствуется нормативными актами. Приказом МЭР № 953 от 25.09.2019 были утверждены содержание и назначение технического плана, а также требования к форме бланка. В приказе подробно описано, каким является порядок заполнения бланков, принципы отражения геодезических координат, методы подготовки заключения.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» №218 от 25.05.2020 является основным нормативным актом, которым руководствуется кадастровый инженер. Он содержит нормы о содержании и порядке заполнения бланков. Также инженеры руководствуются следующими нормативными актами:

1. Гражданский кодекс РФ;

2. Жилищный кодекс РФ;

3. Градостроительный кодекс РФ.

Компания Мосземком оформляет технические планы в точно соответствие с требованиями законодательства и действующими нормативами.

5.1 Текстовая часть техплана

В текстовую часть технического плана включают описание различных характеристик объекта недвижимости.

Данная часть технического плана может включать:

• расположение объекта;

• технические характеристики;

• результаты замеров;

• заключения разработчика.

Сведения, представленные в этой части вносятся в ЕГРН.

5.2 Графическая часть техплана

Данный раздел включает чертежи, выполненные в соответствие с показателями, представленными в текстовой части тех плана. Также применяются сведения из кадастровой выписки. Они позволяют точно определить контуры объекта на местности. В эту же часть вносится информация об элементах инфраструктуры в случае их высокой важности для регистрируемого объекта недвижимости.

6. Отказы и приостановки в Росреестре

Бывают случаи, когда из Росриестра приходит отказ в регистрации техплана. Это может случиться по различным причинам. В этом случае, необходимо устранить причину и вновь подать документы.

6.1 Причины

Наиболее распространенными ситуациями, с которыми сталкиваются при подаче документов в Росреестр:

1. не представлено разрешение на перепланировку помещения;

2. координаты объекта обозначены неверно;

3. на документе отсутствует ЭЦП кадастрового инженера;

4. не представлена информация о геодезических сетях;

5. неправильно оформлена доверенность для получения отчета третьи лицом;

6. предоставление ошибочных или устаревших данных;

7. нарушен порядок оформления, установленный законом;

8. не оплачена государственная пошлина.

6.2 Кто виноват

В случае, если получен отказ или приостановка регистрации техплана в Росреестре, то инженер обязан исправить недочеты и повторно подать заявку на регистрацию документов. В случае, если инженер уверен в правильности оформления техплана, но регистратор отказывается принять документы, то рекомендуется лично обратиться к нему для получения разъяснений. В случае, если вопрос является спорным или отказ относится к предвзятому отношению, то постановку на учет объекта необходимо решать посредством обращения в апелляционную комиссию, направлением жалобы в суд.

При оформлении договора между инженером и заказчиком должен быть прописан пункт, в котором четко описывается, кто и в каких случаях несет ответственность за отказ или приостановку в регистрации. Обсуждение этой ситуации сведет к минимуму возникновения конфликта между сторонами.

6.3 Исправление и переподача

Кадастровые инженеры перед представлением пакета документов в Росреестр тщательно проверяют документы. И если регистратор обнаруживает недочеты, то постановка на кадастровый учет приостанавливается до того периода, пока они не будут устранены. На это закон отводит не больше трех месяцев.

7. Отличия между техпланом и техпаспортом

Технический план и технический паспорт – это два различных документа и имеют различные функции. Основное их отличие друг от друга в том, что Техплан является более расширенным документом, и включает в себе информацию Техпаспорта, а также множество дополнительных данных. Помимо этого, подготовкой техпаспортов занимаются БТИ, а изготовление техплана аттестованные кадастровые инженеры. Найти таких специалистов можно в специализированных коммерческих структурах, занимающихся кадастровыми работами.

Основная функция техплана – возможность регистрации объекта недвижимости в Росреестре, а техпаспорт применяется для осуществления нотариальных действий с собственностью.

8. Для каких объектов строительства нужен техплан

Технический план подготавливается для различных объектов, которые отличаются назначением. Этот документ необходим, так как все юридические процедуры осуществляются на его основании. К объектам, для которых в обязательном порядке требуется технический план относятся: здания, зарегистрированные в жилом и нежилом фонде, склады, тоннели, мосты, жилые и коммерческие помещения, объекты незавершенного строительства, парковочные места.

8.1 Техплан здания

Технический план здания – документ, в котором отображается конфигурация объекта и его местоположения на земельном участке (координирование объекта). Это позволяет установить его положение в пространстве. Документ изготавливается кадастровым инженером на основании измерений, выполненных геодезистами. Помимо этого, инженеру требуются документы, которые имеются у собственника:

1. технический паспорт;

2. проектная документация

3. правоустанавливающие документы на объект;

4. разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

5. разрешение на строительство ОКС.

К техплану должны быть приложены все копии документов, заверенные кадастровым инженером.

Технический план здания содержит две части: графическую и текстовую. В текстовой части указываются необходимые сведения об объекте для внесения в государственный кадастр недвижимости. Графическая часть включает в себя план здания с указанием точного местоположения.

8.2 Техплан дома

Разработкой технического плана дома занимается аккредитованный кадастровый инженер. Чтобы подготовить документ ему потребуется от заказчика следующий список документов:

1. документация по проекту;

2. правоустанавливающие документы;

3. сведения из ГКН;

4. технический паспорт;

5. разрешение на ввод в эксплуатацию.

Инженер готовит технический план, как в электронном формат, так и печатном. Для того, чтобы подготовить полный пакет документов, специалист проводит комплекс геодезических работ, определяет координаты дома.

При постановке индивидуального жилища на учет применяется упрощенная процедура, при которой требуется минимальный пакет исходной документации.

8.3 Техплан жилого и нежилого помещения

Поскольку любой объект недвижимости должен иметь свой технический план, то при постановке на учёт в Росреестр жилых и нежилых помещений его также необходимо подготовить.  Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Техплан жилого и нежилого помещения требуется для:

1. перераспределения смежных помещений;

2. внесения в ЕГРН помещения, если оно не стоит на кадастровом учёте;

3. устранения реестровой ошибки;

4. раздела объекта недвижимости;

5. объединения нескольких помещений;

6. перепланировки помещения.

Технический план составляется для помещения, которые могут представлять собой совокупность нескольких изолированных и смежных помещений. Это могут быть рядом расположены комнаты или часть жилого дома. Необходимо учесть, что помещения могут располагаться и на различных этажах, но иметь доступ друг к другу без необходимости задействовать дополнительные помещения.

Технический план может составляться для части помещения. К ним можно отнести помещения общего пользования в многоквартирном доме, торгово-офисные помещения, подвалы, склады, квартиры, гаражные боксы.

При оформлении техпаспорта помещения кадастровый инженер выполняет землеустроительную экспертизу. Это необходимо, так как помещение привязано к земельному участку, на котором оно располагается. Соответственно сам земельный участок должен быть поставлен на учёт в Кадастровой палате.

9. Как правильно выбрать кадастрового инженера

Собственник недвижимости или его представитель по доверенности может заказ технический план, обратившись к кадастровому инженеру. При выборе квалифицированного и грамотного специалиста, с которым будет заключен договор необходимо учесть множество нюансов. В первую очередь у него должна быть печать, дающая право утверждать технические и межевые планы, а также сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи. Она необходима для подготовки документов в электронном виде.

До момента заключения договора с кадастровым инженером заказчик должен проверить, числится ли кадастровый инженер в реестре членов саморегулируемой организации. Если его в списках нет, тогда он не может проводить кадастровые работ, а все подготовленные им документы не имеют юридической силы.

Кадастровый инженер может быть сотрудником коммерческой компании, или работать в качестве индивидуального предпринимателя. Большая часть специалистов работает в компаниях.

Если в поисковых системах набрать запрос "кадастровый инженер", то первым делом вы увидите работников в касках с геодезическими приборами в чистом поле. В жизни, конечно, ни один кадастровый инженер так не выглядит, а полевые работы - малая часть кадастровых работ.

Кадастровые работы должны выполняться на договорной основе, куда в обязательном порядке должны быть вписаны стоимость услуг, срок завершения работ, порядок доступа инженера на объект.

Перед заключением договора убедитесь, что инженер понял вашу проблему и разговаривает с вами на одном языке. Кадастровые работы требуют тесного взаимодействия, поэтому вам должно быть комфортно общаться.

Узнайте, что именно входит в работу кадастрового инженера, нужно ли за что-то доплачивать. Одной из недобросовестных уловок является кадастровых компаний - указание низкой цены за подготовку технического плана, при этом начислять отдельную плату за работы, без которых технический план не сделаешь:

1. подачу документов в МФЦ;

2. заказ выписок;

3. исправление документов в случае приостановлений;

4. геодезическую съемку и обмеры;

5. и многое другое.

Последнее - особенно важный момент. Узнайте берет ли инженер дополнительные деньги за переделку документов после приостановки. Другие просто не хотят разбираться в причинах приостановления, а перекладывают это на заказчика: записи на прием, поездки в Росреестр, апелляции и суды. А некоторые и вовсе просто перестают выходить на связь после приостановления.

 10. Техплан под ключ можно заказать в Мосземком

Заказ техплана в Мосземком — это гарантия профессионального подхода. Наши специалисты имеют знания и опыт, располагают лицензией и выполняют инженерные изыскания «под ключ». В компании имеется высокоточное оборудование. Все это в совокупности позволяет свети все риски к минимуму.

Преимущества сотрудничества с компанией Мосземком:

1. многолетний опыт и более 1000 выполненных работ;

2. с каждым заказчиком оформляется договор;

3. устанавливаются точные сроки выполнения техплана;

4. даём гарантии на выполнение исследования;

5. предоставление широкого спектра сопутствующих услуг;

6. в компании работают узкопрофильные специалисты: оценщики, архитекторы, инженеры и юристы;

7. разумная стоимость услуг.

10.1 Сроки изготовления

В законодательных актах не указаны точные сроки выполнения техплана. Исходя из практики, этот процесс занимает около двух недель в зависимости от многих нюансов: собраны ли все справки, масштабность объекта. Важна и квалификация специалистов. От ситуации и причин сроки могут варьироваться.

При обращении в компанию Мосземком длительность подготовки техплана занимает до 10 дней при условии, что собран весь пакет требуемых документов.

10.2 Стоимость техплана

Расчет стоимости техплана осуществляется индивидуально для каждого объекта. Во внимание принимаются все нюансы и особенности недвижимости:

1. срочность заказа;

2. площадь и конфигурация объекта;

3. месторасположение объекта;

4. наличия всех документов;

5. объем исследований;

6. статус исполнителя.

После учёта всех факторов и их согласования с заказчиком оформляется договор, в котором указываются сроки и стоимость проведения инженерных изысканий.

10.3 Гарантии

С каждым заказчиком мы заключаем договор, в котором присутствуют пункты описывающие гарантию возврата средств в случае невыполнения обязательств со стороны компании Мосземком. Мы сотрудничаем как с физическими, так и юридическими лицами, предоставляя гибкие условия внесения платежей, в том числе и оплату частями.