При организации сделок по отчуждению земельного участка и дома, расположенного на нем, проводят согласно законодательным нормам. Самая главная особенность подобных объектов заключается в том, что частный дом невозможно рассматривать обособленно от землевладения, они являются неотделимыми. Осуществить отчуждение одного коттеджа или территории невозможно, поскольку такая сделка противоречит законодательным нормам и здравому смыслу.
Экспертная оценка
Одним из главных этапов мероприятия является проведение независимой экспертной оценки рыночной стоимости объекта, подлежащего отчуждению. От того, насколько ответственно исполнитель подошел к проведению данных работ, зависит продолжительность экспозиции недвижимости, выгодность сделки для всех участников процесса. Продавец может самостоятельно осуществить оценку ориентировочной стоимости объекта, но лишь эксперт сможет предоставить полноценный отчет. Свои выводы относительно стоимости недвижимого имущества специалист делает на основании анализа рыночной ситуации в регионе, технических характеристик строения и параметров самого земельного участка. Все большее внимание уделяют престижности района расположения объекта и наличию развитой инфраструктуры вокруг него.
Набор документов
Проведение сделок с объектами недвижимого имущества возможно лишь в случае предоставления в регистрирующий орган исчерпывающего комплекта документов. Он будет состоять из:
- личных паспортов участников мероприятия;
- документов в подтверждение прав продавца на отчуждение дома и землевладения (договора дарения, купли-продажи, свидетельства о принятии наследства, договора приватизации и прочего);
- выписок из ресурсоснабжающих организаций об отсутствии у продавца долгов по оплате электроэнергии, водоснабжения и газоснабжения;
- выписки из домовой книги;
- чека об оплаченной покупателем госпошлине;
- подготовленных договоров купли-продажи и передаточных актов к ним.
В случае, если в сделке участвует доверенное лицо, помимо собственного паспорта, оно предоставляет соответствующую нотариальную доверенность. Нередко сделки по отчуждению частных домов и землевладений проходят с привлечением ипотечных денежных средств со стороны покупателя. В подобной ситуации к стандартному набору документации добавляются банковские бумаги:
- экземпляры кредитного договора;
- оригинал закладной;
- прочие сопутствующие бумаги.
Добросовестный продавец должен предоставить покупателю технические паспорта на сам земельный участок и все постройки, расположенные на нем. Если участники мероприятия состоят в официальном браке, то они дополнительно предоставляют нотариальное согласие супругов на проведение сделки. Исключение составляют случаи, когда частный дом и землевладение являются личной собственностью продавца (при получении недвижимости в дар или по наследству, например).
В связи с нововведениями в законодательстве, принятыми в текущем году, к набору документов прикладывают справки из налогового органа о погашенных задолженностях по уплате налогов на землю и коттедж, выписку из ЕГРП об отсутствии обременений объекта. И все же доверять одной лишь выписке из Единого Реестра в вопросе отсутствия запретов на сделки с недвижимостью опасно. Справка будет предоставлена официальным органом на дату выдачи. Это означает, что на имущество продавца вполне могло быть наложено обременение на следующий день после получения выписки. Проблему можно решить, воспользовавшись открытой базой исполнительных производств. Если гражданин имеет финансовые долги, покупать у него недвижимость крайне рискованно.
Подготовка предварительного договора
Чтобы зафиксировать свои намерения выйти на сделку и любые достигнутые договоренности, создают предварительный договор. Документ не регистрируют в Росреестре, но он является базой для разработки основного договора купли-продажи и передаточного акта. Документ должен содержать сведения о:
- существенных условиях относительно предмета сделки;
- срок, отведенный сторонами на заключение основного договора.
Разработка основного договора и внесение оплаты за недвижимость
Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком будут считать состоявшейся, как только участники мероприятия подпишут основной договор купли-продажи. Документ обязательно содержит подписи каждой заинтересованной стороны с указанием полных фамилии, имени и отчества. При наличии нескольких собственников у объекта или несовершеннолетних владельцев недвижимости, сделка проходит через обязательное нотариальное заверение. При наличии обоюдного желания, стороны могут добровольно пройти данную процедуру. Заверение договора нотариусом является дополнительной гарантией юридической чистоты проводимой сделки. Помимо стандартного набора документов, каждый нотариус запрашивает информацию о том, состоят ли участники процесса на учете в нарко- и психодиспансере, лишены ли они дееспособности. Нотариус берет на себя профессиональную ответственность за проводимые сделки, поэтому он отказывает в удостоверении договоров с участием продавцов-должников банков и физических лиц. Это связано с вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц». Если недобросовестный продавец реализует свою недвижимость, а спустя некоторое время будет признан банкротом, велика вероятность признания подписанного договора купли-продажи недействительным. В такой ситуации покупатели злополучного объекта оказываются в очень сложном положении.
Существует несколько моментов, которые обязательно отражают в договорах купли-продажи. Они касаются:
- наименования реализуемого объекта;
- даты и места подписания документа;
- перечня всего недвижимого имущества, участвующего в сделке, с указанием его технических характеристик;
- суммы сделки;
- любых договоренностей, достигнутых сторонами.
Акт приема-передачи объекта является подтверждением принятия дома и землевладения покупателем и передачи его продавцом. Передачу денежных средств в счет оплаты сделки осуществляют наличными или путем банковского перевода. Второй способ считают более предпочтительным, поскольку он обеспечивает безопасность участников процесса.
Регистрация сделки
Каждая сделка по реализации недвижимости обязательно проходит через государственную регистрацию. Участники мероприятия пишут заявление в Росреестре и предоставляют собранный комплект бумаг. После сдачи документов стороны получат официальные расписки с указанием даты, после которой можно будет забрать зарегистрированные договора.
Незаметные нюансы
Покупатель, обретая права на недвижимость, становится налогоплательщиком. Продавец, реализуя объект, находящийся в собственности менее пяти лет, берет на себя обязательство по уплате подоходного налога. Его можно компенсировать за счет налогового вычета, если в том же налоговом периоде приобрести другую недвижимость.
