Кадастровая оценка может быть оспорена в судебной инстанции или путем подачи заявления в специальную комиссию, функционирующую при Росреестре. В качестве оснований для пересмотра может выступать одно из двух обстоятельств. Сведения в отношении недвижимого имущества, которыми располагал уполномоченный специалист на момент выполнения оценки, могут носить недостоверный или неполный характер.
Оспорить кадастровую оценку. Общие положения
Довольно часто специалисты не учитывают аварийное состояние дома, что является существенным нарушением при выполнении кадастровой оценки. В качестве второго обстоятельства для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости можно рассматривать намерение владельца объекта использовать в качестве базы для расчета налогообложения рыночную стоимость недвижимости. В последнем случае, величину кадастровой стоимости приравнивают к рыночной цене объекта.
Прежде чем совершать какие-либо действия, нацеленные на оспаривание кадастровой стоимости, владельцу недвижимости необходимо обратиться к независимому оценщику для подготовки соответствующего заключения. В столичном регионе стоимость услуг профильных специалистов составляет порядка 5000 рублей. Экспертное заключение должно быть предоставлено в комиссию при Росреестре в составе комплекта документов. Частное лицо может избрать путь обращения сразу в судебную инстанцию, но логичнее сначала обратиться в комиссию для досудебного урегулирования ситуации. Это - возможность разрешить проблему с минимальными финансовыми издержками.
На практике руководство Росреестра удовлетворяет не более 40% обращений по вопросам корректировки результатов кадастровой оценки. Вероятность получения отказа в специализированной комиссии довольно высока. Довольно часто комиссия остается при прежней точке зрения, отказывая обратившимся в удовлетворении заявленных требований. Получение отказа в специализированной комиссии становится причиной для отправки документации в судебную инстанцию. Для собственника недвижимости это грозит необходимостью повторно собирать документы и искать квалифицированного защитника для участия в судебном процессе.
Стоимость юридических услуг по подготовке искового заявления и документации, с последующей отправкой в судебную инстанцию и посещением заседаний обходится не менее 30000 рублей. Если вопрос касается земельного участка, то гораздо выгоднее уплачивать налог в текущем размере, чем нести дополнительные издержки на судебное разбирательство. Фирмы-посредники предлагают частным лицам сформировать пакет документации и подготовить экспертное заключение о фактической кадастровой стоимости объекта за 35-50 тысяч рублей. Наличие экспертного заключения об оценке недвижимости вовсе не гарантирует удовлетворения требований собственника при рассмотрении дела в судебной инстанции. Тем не менее, этот документ является обязательным для направления заявления.
Первый вариант
Предпринять все усилия, чтобы убедить служителей Фемиды в необходимости пересмотра кадастровой оценки по причине наличия в базе недостоверных или неполных данных относительно недвижимого имущества. В судебную инстанцию направляют:
- заполненную форму заявления;
- экземпляр справки о величине кадастровой стоимости, с отражением оспариваемых данных и даты последней выполненной оценки;
- ксерокопию правоустанавливающей документации, прошедшей процедуру нотариального заверения;
- документы, свидетельствующие о наличии в первоначальной кадастровой оценке неточностей или ошибок;
- экспертное заключение от специалиста, являющегося действующим членом профильной СРО.
К стандартному перечню бланков, в качестве сопровождения, можно приложить иные бумаги, подтверждающие точку зрения заявителя. Документы должны составлять единый комплект, особое внимание уделяется их содержанию и оформлению. Любые отступления от существующих правил могут грозить возвращением заявления без рассмотрения. Привлечение профессионального юриста к подготовке бумаг грозит также дополнительными расходами. Размер гонорара во многих случаях находится в прямой зависимости от суммы экономии, которую получает клиент в процессе пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.
Второй вариант
Владельцы стандартных городских квартир практически никогда не используют рыночную стоимость квартиры в качестве базы налогообложения взамен кадастровой оценки. Это не выгодно, поскольку не позволяет извлечь значительную экономию даже в случае благоприятного исхода рассмотрения искового заявления. Расходы заявителя будут значительно превосходить его потенциальную прибыль. Компенсировать понесенные издержки удастся в течение 3-4 лет после окончания судебного разбирательства с успешным исходом.
Оцениваем шансы
Насколько велики шансы пересмотреть кадастровую стоимость? Достаточно ознакомиться с открытой статистикой Росреестра. В течение 2017г. Комиссия получила на рассмотрение 57700 заявлений, из них около 40% были направлены частными лицами. В отношении 54000 дел стоял вопрос о приравнивании кадастровой оценки к величине рыночной цены. Лишь в 23300 случаев решение комиссии было положительным. За этот же период судам удалось рассмотреть 11500 споров о кадастровой оценке. Удовлетворены результатом рассмотрения остались лишь 50% собственников.
