Оформление купли продажи дома в 2018 году

Особенности оформления купли-продажи частного дома с землей с подготовкой предварительного договора

Содержание статьи:

1. Подготовительная стадия
2. Подготовка ПДКП — предварительного договора
3. Алгоритм оформления сделки
4. Определение рыночной стоимости
5. Изучение правоустанавливающей документации
6. Как избежать ошибок при подготовке договора?
7. Оформление
8. Стоимость

Подготовка к продаже частного дома с землей, на которой он расположен, это трудоемкое занятие. Важно привести в должный вид не только саму недвижимость, но и документы на нее. Если земельный надел еще не был оформлен в собственность, следует предварительно пройти процедуру его приватизации. Если однажды вы уже реализовали свое право на приватизацию, то воспользоваться им повторно уже не получится. В подобных случаях можно рассмотреть вариант решения проблемы через выкуп недвижимости по кадастровой стоимости. В большинстве ситуаций, это оказывается достаточно выгодно.

Выставляя в продажу частный дом с землей, продавец указывает его рыночную стоимость. Как правило, она существенно превосходит кадастровую. Если земля не принадлежит продавцу на праве собственности, то он не может получать плату за реализацию объекта и участвовать в сделке купли-продажи как таковой.

Подготовительная стадия

Землевладение, оформленное в собственность, должно принять участие в процедуре межевания. Это позволит установить его характерные границы и согласовать их с владельцами смежных участков. Отсутствие межевания — весомый аргумент в пользу снижения рыночной стоимости такой недвижимости.

Для заключения сделки также потребуется подготовить обширный комплект документации. Необходимо отдельно собрать бумаги на капитальную постройку и на землевладение. Лишь завершив предварительную подготовку юридической документации, можно приступать к непосредственному поиску покупателей. Воздержитесь от самодеятельности и обратитесь в проверенную компанию, оказывающую услуги на рынке недвижимости. Это гарантирует более профессиональный подход к решению обозначенной вами задачи и высокую эффективность результата. Вы должны понимать, что заключение договора с риэлтерской фирмой лишает вас возможности вести параллельную продажу недвижимости самостоятельно. Поиском покупателей и проведением сделки на всех этапах будет заниматься специалист. Оплатой за его труд станут комиссионные в размере, обозначенном в договоре на оказание услуг. Нарушение правил, установленных договором грозит началом судебного процесса с вытекающими из этого последствиями.

Сбор документации

Подготовку документов к предстоящей сделке следует начинать еще до подачи объявления о продаже частного дома. Это связано с определенными бюрократическими проволочками. На подготовительном этапе многие собственники с удивлением узнают, что часть необходимой документации на строение или землю отсутствует. Ее оформление занимает время, в течение которого заключение сделки невозможно. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, удостоверьтесь, что у вас на руках имеются:

• экземпляры правоустанавливающей документации;
• набор правоудостоверяющей документации;
• техпаспорт капитального строения;
• кадастровые паспорта для землевладения и частного дома;
• справка об отсутствии обременений на недвижимом имуществе и запретов на совершение имущественных сделок с ним.

Отсутствие перечисленных выше приложений является серьезным препятствием на пути к совершению юридически значимой сделки. Если владелец участка пренебрег процедурой оформления недвижимости в собственность, то информация о территории и форме собственности земельного надела находит отражение в документации на дом. Капитальная постройка и расположенный под ней участок неделимые. Перечень приведенных выше бумаг необходимо предоставить в Росреестр в момент регистрации сделки. Они выступят приложением к договору купли-продажи, квитанции о погашении госпошлины и заявлению о совершении сделки.

Подготовка ПДКП — предварительного договора

Процедура передачи прав не может быть осуществлена без подготовки соответствующего гражданско-правового договора. Формированию и подписанию основного договора купли-продажи предшествует подготовка предварительного ДКП частный дом с землевладением.

ПДКП посвящен отражению всех существенных условий предстоящей имущественной сделки и подтверждению достигнутых в устной беседе между покупателем и продавцом договоренностей. ПДКП имеет статус официального документа и обретает юридическую значимость при подписании участниками процедуры. Информация, отраженная в ПДКП, впоследствии должна присутствовать и в основном договоре. Существенные расхождения между сведениями в ПДКП и ДКП недопустимы. В бланке предварительного соглашения должны быть представлены данные, позволяющие идентифицировать участников процедуры однозначно. Для идентификации самого недвижимого имущества в ПДКП вносят описание его параметров из соответствующих официальных документов.

В подтверждение серьезности своих намерений, покупатель вносит задаток в оговоренном размере в пользу продавца. Эта процедура осуществляется согласно положениям Ст.380 ГК РФ. Альтернативой задатку выступает авансовый платеж согласно Ст.487 ГК РФ. Между этими процедурами существует одно принципиальное различие. В случае, если сделка не состоится по определенным причинам, зависящим от одной из сторон, авансовый платеж будет возвращен покупателю в полном объеме. Какие-либо переплаты также исключены. В основе норм обращения с задатком лежат несколько иные принципы. В случае отмены предстоящей сделки по инициативе стороны покупателя, продавец оставляет сумму задатка себе и может распоряжаться ею по личному усмотрению. Если инициатором отмены сделки выступает продавец, то он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере. В процессе заключения основного договора сумму задатка рассматривают в качестве авансового платежа и учитывают при совершении взаиморасчетов.

При подготовке документации важно указать подробные характеристики земельного надела и расположенной на нем капитальной постройки. Для находящихся в собственности земельных участков, прикладывают ксерокопии документов на территорию и постройку. Важно понимать, что заключение ПДКП подразумевает лишь снятие недвижимого имущества с дальнейших торгов и резервирование его за потенциальным покупателем. ПДКП предполагает последующие подготовку и подписание основного договора. ПДКП не входит в число документов, подлежащих отражению в сводном реестре ГКН. Этот документ нельзя использовать для внесения полной стоимости недвижимого имущества ни в коем случае. В противном случае, официально собственником недвижимости останется продавец. На его счет поступит полная оплата за объект, которую в дальнейшем получить назад будет крайне проблематично. Не редки случаи, когда даже через судебную процедуру обманутые покупатели не могут вернуть принадлежащие им средства.

Алгоритм оформления сделки

В ПДКП необходимо внести все существенные условия заключения основной сделки. Это касается сроков и условий, при которых сделка будет проведена. Все контрагенты должны придерживаться оговоренных правил. В обозначенный в приложении день участники процедуры встречаются в офисе юридической или риэлторской компании. Иногда они принимают совместное решение самостоятельно подготовить документацию. В таком случае, они сами решают, где произойдет встреча.

Определение рыночной стоимости

Совершению сделки всегда предшествует оценка реальной рыночной стоимости недвижимости. Предварительной оценке подвергают и частный дом, и ту землю, на которой он возведен. Стоимость объектов указывается в документах обособленно. Также в положениях ПДКП и ДКП указывают суммарную стоимость постройки и территории, из которой вычитают размер аванса, переданного покупателем в пользу продавца.

В ПДКП обязательно должен быть представлен отдельный подпункт о способе взаиморасчетов, утвержденном сторонами. В зависимости от ситуации, покупатель и продавец могут избрать для предстоящей сделки:

• безналичный перевод;
• аренду банковской ячейки;
• передачу суммы наличными средствами, в присутствии свидетелей и обязательной подготовкой расписки со стороны продавца.

Покупатель обязательно должен получить бумагу, указывающую на факт состоявшейся оплаты недвижимости. Это может быть как рукописная расписка, так и банковский чек.

Изучение правоустанавливающей документации

Заключению сделки следует уделять особое внимание и ответственно подходить к анализу предоставленной продавцом правоустанавливающей документальной основы. Продавец мог обрести права собственности на частный дом с расположенный под ним землей в результате:

• покупки;
• мены;
• наследования;
• получения в дар;
• приватизации.

Договор перехода прав должен быть предоставлен продавцом в оригинальном экземпляре. Этот бланк свидетельствует о правоспособности продавца и наличия у него полномочий, необходимых для совершения юридически значимой сделки. Если продавец приобрел землевладение без имеющихся на нем строений, а капитальную постройку возвел позже, то на каждый объект он должен предоставить уникальный правоустанавливающий документ. Это распространяется и на случаи покупки постройки с более поздней приватизацией находящейся под ней земли. В качестве разновидности правоустанавливающей бумаги можно рассматривать экземпляр свидетельства о вступлении в права наследования или выписки из судебного решения.

Как избежать ошибок при подготовке договора?

В ДКП источником формулировки предмета сделки выступает правоустанавливающая документация, которой располагает продавец. Ниже приводят положения, наделяющие каждую из сторон-участников процесса определенными обязанностями и указывающими ответственность участников сделки за неисполнение принятых на себя обязательств. Помимо штрафных санкций это могут быть пени, начисленные на просроченную сумму платежа. Иногда прибегают и к расторжению совершенной сделки.

Одним из существенных условий документа является описание действий участников соглашения в момент наступления форс-мажорных обстоятельств. Важно привести перечень причин, когда сделка может быть расторгнута по обоюдному решению или решению одной стороны в судебной инстанции, согласно Ст.450 ГК РФ.

В предварительной и основной версии ДКП могут присутствовать пункты с указанием любых предпочтений участников процесса, если они связаны с обстоятельствами мероприятия и имеют отношение к регулированию предстоящей процедуры. Минимальное количество экземпляров ДКП — 3 единицы. На каждом из экземпляров стороны ставят свои подписи с указанием полных Ф.И.О. Наличие посредников в этой сделке не приводит к снижению ее правоспособности. При желании, участники процесса могут подвергнуть договор процедуре нотариального удостоверения.

Оформление

Заключительной стадией процедуры продажи недвижимости выступает оформление документов в уполномоченной инстанции — Росреестре. Подача документации осуществляется через любое отделение МФЦ — многофункционального центра. Оператор примет документы и направит в Росреестр. Регистратор Росреестра изучит предоставленные бумаги и, при условии отсутствия неточностей и иных недочетов, зарегистрирует сделку и внесет информацию в учетные записи ГКН. В МФЦ при подаче документов должны присутствовать все участники мероприятия. Они должны иметь при себе полный комплект документации и квитанцию об оплаченной госпошлине.

Стоимость

При регистрации сделки в Росреестре, покупатель оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если продавец обращается к посредникам для реализации недвижимости, то он несет дополнительные расходы. Как правило, стоимость подобных услуг в риэлтерской фирме составляет от 50 до 90 тысяч рублей. Иногда посредники отказываются от фиксированной суммы вознаграждения в пользу ее процентного выражения. Такая практика наиболее распространена в регионах. В среднем, стоимость посреднических услуг может насчитывать от 0,5 до 1% от суммарной стоимости частного дома и расположенной под ним земли. Привлечение нотариуса к заключению сделки обойдется примерно в 1% от ее стоимости.