НЕ доверяйте риэлторам сопровождение сделок с недвижимостью! Планируя заключить сделку с недвижимостью, мы обращаемся к риэлторам с твердой уверенностью в том, что они помогут не только найти покупателя или продавца квартиры/дома/дачи/земли, но и позаботятся о подготовке пакета документации. Как это происходит в действительности?
Компетенция риэлтора
Риэлторы часто рекламируют сопровождение сделок с недвижимостью как одну из своих услуг. В объявлении они говорят про богатый опыт работы на рынке, огромное количество клиентов и прочие заслуги. Но на практике ситуация не всегда складывается для клиента благоприятным образом.
Риэлтор специализируется, в первую очередь, на продаже недвижимости. Он умеет привлекать покупателей и позиционировать объекты с правильной стороны, скрывая их незначительные недостатки. Он подбирает правильные ракурсы для рекламных фотоснимков, составляет привлекательное описание недвижимости, организует просмотры объекта и ведет переговоры с потенциальными покупателями. Риэлтор сопровождает покупателя или продавца на этапе поиска второго участника предстоящей сделки. Ели вы обратились к профессионалу, то подобную работу он выполнит отлично.
Страшные ошибки агентов по недвижимости
Проблемы возникают на этапе сбора документации и ее изучения. Услуги сопровождение сделки с недвижимостью и анализ документации продавца являются дополнительными для экспертов рынка недвижимости. Исполнители действуют по стандартному алгоритму и стараются не отклоняться от него:
- Встречаются с потенциальным клиентом;
- Уточняют его проблему;
- Запрашивают у него бумаги на недвижимость;
- Сверяются с перечнем необходимых для заключения сделки приложений;
- Просят клиента собрать недостающие выписки из перечня;
- Заказывают изготовление договоров купли-продажи по стандартному шаблону в сторонней фирме;
- Назначают день регистрации сделки.
Риэлтор не обладает достаточной компетенцией для досконального изучения бланков, поскольку не ставит перед собой подобных целей. Его задача — быстро найти покупателя и провести сделку, чтобы заработать свой гонорар.
Даже востребованные специалисты не утруждают себя личной подготовкой договоров к проведению сделки и заказывают их в небольших юридических фирмах. Такие договора изготавливаются по стандартному шаблону. Они не учитывают специфику конкретного случая, не отражают всех договоренностей между продавцом и покупателем, не страхую участников процесса от многих нежелательных последствий.
Клиенты попросту не осведомлены о том, что содержание договоров может быть более развернутым. К сожалению, риэлторы об этом не рассказывают, потому что не хотят усложнять себе жизнь. Довольно часто они ограничиваются беглым прочтением содержания бланка, пропуская ошибки и неточности. При предоставлении таких бумаг в регистрирующую инстанцию, в заключении сделки может быть отказано по причине наличия ошибок и неточностей в документации. Еще страшнее последствия в случаях, когда регистратор не обратил внимания на ошибки в бланке. Зарегистрированный договор, содержащий ошибки, вступит в силу. Впоследствии, это может принести немалую головную боль участникам сделки. Проблемы могут возникнуть на различных этапах: при получении ключей, регистрации по новому адресу, получении налогового имущественного вычета и т.д.
С точки зрения агентства недвижимости, сопровождение сделки продажи недвижимости — это помощь с оформлением договоров, ведение переговоров между участниками процесса, в некоторых случаях — содействие в оформлении ипотеки (с точки зрения сбора документации, подачи заявки в банк, координации действий покупателя). Риэлтор не погружается в детальное изучение предоставленных сторонами приложений. Он не изучает историю объекта, не проверяет документы на предмет актуальности и достоверности представленных в них сведений, не запрашивает развернутые выписки о составе проживающих и о лицах, которые ранее были сняты с регистрационного учета по адресу объекта.
Это оборачивается для покупателя крайне негативными последствиями:
- Предыдущие жильцы отказываются покидать квартиру или дом;
- Фактические параметры недвижимости не соответствуют обозначенным в бумагах;
- Выявляются факты незаконного проведения перепланировки или перестроения недвижимости уже после передачи объекта новым владельцам;
- Реальные координаты землевладения заметно расходятся с местоположением объекта, указанным продавцом при выезде на участок;
- Спустя несколько лет из мест лишения свободы освобождается родственник продавца, который на законных правах будет проживать в реализованной недвижимости;
- После совершеннолетия дети попытаются восстановить нарушенные их родителями-продавцами объекта права на приватизацию и через суд получат долю в вашем жилье.
Это лишь часть негативных последствий, с которыми сталкиваются клиенты нерадивых риэлторов. И на вторичном, и на первичном рынке следует сохранять максимальную бдительность. Приобретение квартиры в новостройке также должно проходить при содействии профессионала. Здесь грамотное юридическое сопровождение поможет минимизировать риск вложения финансов в:
- Замороженную стройку;
- Нерентабельную недвижимость;
- Объект, с которым возникнут проблемы на стадии ввода в эксплуатационный режим и подключения коммуникаций.
Борьба за собственную безопасность
Существует ли действенный способ обезопасить себя и свою семью от подобных рисков? Да, если работать с профессиональными юристами и кадастровыми инженерами. При обращении к ним цена сопровождения сделок с недвижимостью останется доступной, а полученный результат будет стоить этих затрат. Среди юридических компаний следует выбирать фирму с богатой историей, давно представленную в вашем регионе и имеющую большое количество положительных отзывов и рекомендаций. Юридическая компания не только сопровождает сделки с объектами, но и несет полную ответственность за результат.
Сотрудники таких организаций изучают документацию участников сделки с учетом законодательных норм и руководствуются в своей работе актуальными нормативными актами. Они подготовят максимально развернутый и полный договор для заключения сделки, в котором будут прописаны все существенные условия и требования сторон. Эксперт изучит юридическую историю объекта и сделает заключение относительно безопасности совершения покупки. Юрист несет ответственность за подписание бумаг, поэтому занимается подготовкой доказательств порядочности продавца и покупателя. Он сделает все необходимое, чтобы свести риск оспаривания достигнутых между сторонами договоренностей к минимуму. Крупные юридические компании дорожат своей репутацией, поскольку потратили немало сил и времени, чтобы ее заработать.
Что касается технической стороны вопроса, то здесь помощь опытного кадастрового инженера необходима. Лишь в его компетенции находится проведение межевых работ, проверка соответствия реальных параметров недвижимости заявленным в документации, подготовка техпланов и прочих недостающих бланков, необходимых для регистрации объекта.
Доверяйте опыту и профессиональным знаниям, а не рекламе!
Типичный вопрос специалистам Мосземком:
Я собираюсь покапать квартиру и мне сообщили, что в квартире была сделана перепланировка без согласования с компетентными органами. По сообщению собственника и его риэлторов - согласование не было так как не хотели заморачиваться, однако, понятно, что это могут быть только слова. Следовательно, возникает вопрос- возможно или нет согласовать сделанную перепланировку, а следовательно, если согласование возможно, то смысл в приобретении квартиры есть, если же не возможно , то соответственно -нет. В связи со сказанным выше связан и мой вопрос- возможно ли какое то исследование квартиры ( путем осмотра или на основании фотографий, предоставления плана, и т д), которое даст основание для вывода о характере перепланировки и допускает ли она возможность согласования (так как от этого будет завесить покупать или не покупать мне квартиру)?
