Увеличение площади земельного участка Перераспределение земельных участков Объединение земельных участков Межевание земельного участка под многоквартирным жилым домом Раздел земельного участка (размежевание) Составление и оформление межевого плана Вынос границ в натуру Постановка на кадастровый учет земельного участка Постановка на кадастровый учет дома Поэтажный план и экспликация дома Поэтажный план и экспликация здания Поэтажный план и экспликация квартиры Поэтажный план и экспликация помещения Технический план квартиры Технический план нежилого помещения Технический план (техплан) дома Технический план здания Технический план сооружения Технический план на незавершенное строительство Технический план бани Технический план на гараж Технический план на сарай Технический план на бассейн Техплан для аренды помещения Выделить помещение для аренды или продажи Акт технического обследования Заключение кадастрового инженера Схема расположения ЗУ на КПТ Узаконить перепланировку Проект на перепланировку Технический план на перепланировку Узаконить перепланировку нежилого помещения Узаконить перепланировку в здании Согласование перепланировки в Мосжилинспекции Согласование новой входной группы (Устройство нового выхода) Согласование изменения фасада здания Согласование перепланировки Разрешение на строительство ИЖС Ввод объекта в эксплуатацию Изменение вида разрешенного использования земельного участка Помощь при отказе в регистрации права собственности Регистрация дома Регистрация бани Регистрация гаража Регистрация строения Оформление наследства на недвижимость Помощь при отказах и приостановках в кадастровом учете Восcтановление утраченных документов на недвижимость Оформление дома Оформление земельного участка Оформление строений на участке Оформить бассейн Оформить баню Оформить гараж Оформить сарай Оформление сделки дарения земельного участка Оформление сделки дарения дома Оформление сделки дарения квартиры Оформление сделки купли-продажи земельного участка Оформление сделки купли-продажи дома Оформление сделки купли-продажи квартиры Приватизация Строительство без разрешения (Узаконить объект) Узаконить ИЖС Узаконить реконструкцию Узаконить дом на дачном участке Узаконить уже построенный дом Узаконить баню Узаконить гараж Узаконить сарай Узаконить пристройку к дому Узаконить дом без разрешения Узаконить дачный дом Узаконить садовый дом Узаконить в комиссии ГЗК О насЦеныОтзывыНовостиКонтакты
/ Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: юридические тонкости

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: юридические тонкости

Согласно статистике, а также сложившейся практике риэлторов практически треть квартир, выставляемых на продажу, имеют перепланировку, которая не была согласована с компетентными органами власти и, соответственно, законно не оформлена. К сожалению, мало собственников задумываются над тем, как можно узаконить изменения на собственной жилой площади. В статье будет разобран вопрос, возможна ли продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Что закон не считает перепланировкой и переустройством жилого помещения?

Логично предположить, что не любое изменение, не любой ремонт, который собственник задумал произвести в квартире, будет подпадать под понятие «перепланировка». По общему правилу перепланировкой и переустройством считается существенное изменение конфигурации квартиры, что, в свою очередь, должно находить отражение в техническом паспорте. Все остальные манипуляции, которые под это общее правило не подпадают, собственник квартиры вправе производить самостоятельно либо с привлечением третьих лиц.

Не требуется официального документального оформления следующих изменений:

1. Замена окон и дверей, но только в том случае, если не были сменены проемы.

2. Также не возбраняется увеличение высоты дверного проема, но его ширина не должна меняться.

3. Можно менять инженерное оборудование квартиры, но только на точно такое же, которое было установлено первоначально. К примеру, если изначально на кухне стояла газовая плита, а собственник квартиры вдруг решил отказаться от газоснабжения и приобрести электрическую плиту, то с момента ее установки это будет считаться перепланировкой жилого помещения, которая, в свою очередь, должна быть документально оформлена.

4. Собственник квартиры со спокойной совестью может самостоятельно разбирать и демонтировать встроенные шкафы, пускай даже они появились при первоначальном заселении. Встроенные шкафы не обозначаются в техническом плане квартиры, поэтому оформление их сноса необязательно. Однако стоит помнить, что если вы захотите избавиться от шкафа, который в официальных документах обозначен как «кладовая» или «подсобное помещение», то подобное действие подпадет под понятие «перепланировка».

5. Остекление балкона нужно согласовывать только в том случае, если фасад дома имеет особое культурное либо историческое значение и, соответственно, охраняется законом. Во всех остальных случаях собственник вправе проводить остекление балконов и лоджий по желанию.

Можно ли продать квартиру, если перепланировка не узаконена, а сделку хочется совершить как можно скорее?

В принципе, закон не запрещает собственнику квартиры продавать ее при наличии неузаконенной перепланировки. В последние несколько лет банки, риелторы проще относятся к подобного рода объектам. Единственное, проблемы могут возникнуть только в том случае, если произведенная перепланировка значительным образом нарушает строительные нормы и правила и может представлять угрозу не только для целостности здания, но и для людей, постоянно в нем проживающих либо пребывающих временно.

Даже если банк и дает разрешение продажу подобной квартиры, все равно произведенные изменения должны быть узаконены в ближайшее время. Банк может потребовать с продавца написать обязательство, которое заставит его узаконить произведенные в жилом помещении изменения в течение шести месяцев. Но, как правило, у банка и его сотрудников хватает других дел, поэтому за исполнением этого обязательства никто толком и не следит. Собственник квартиры может о нем благополучно забыть. Хотя если новый собственник допустит задержку по выплате ипотечного кредита за квартиру, то банк может указать не только на это, но и припомнить то самое обязательство и потребовать узаконить перепланировку (особенно если эту квартиру банк будет вынужден выставить на торги для погашения возникшей задолженности).

Если говорить о цене подобных квартир, то здесь ситуация может сложиться двояко. С одной стороны, многие новые собственники положительно воспринимают произведенную перепланировку. Но если выяснится, что она существенна и потребует от новых собственников немалых материальных и временных затрат на ее легализацию, то они вправе требовать от продавца снижения стоимости сделки. В любом случае эти вопросы не лежат в сфере регулирования правом и, как правило, решаются между сторонами лично и при помощи торга.

Произведенная перепланировка, прежде всего, влияет на стоимость квартиры в том случае, если она оценивается сотрудниками банка. Как правило, из окончательной стоимости объекта оценщики, обнаружив неузаконенную перепланировку, вычитают цену, которую новому собственнику придется уплатить для придания техническому паспорту квартиры актуального вида.

Ответственность собственника за незаконную перепланировку

Конечно, с произведенной перепланировкой можно жить много лет. Закон не предусматривает проведение периодического осмотра жилых помещений граждан сотрудниками ведомственных органов. Поэтому административное правонарушение обнаруживается лишь тогда, когда собственник решается продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Согласно части второй статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации самовольное переустройство либо перепланировка помещения в многоквартирном доме грозит лицу, которое произвело подобные действия, штрафом в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей. Уплата штрафа не освобождает лицо от того, чтобы вернуть квартиру в первоначальный вид, который был установлен техническим паспортом. Только тогда административное правонарушение будет считаться устраненным.

Все произведенные изменения собственник должен будет узаконивать в судебном порядке.

Заключение

Продажа квартиры без узаконенной перепланировки возможна, закон не вправе ограничить собственника. Однако такая сделка сопряжена с рядом рисков. Во-первых, сотрудники банка могут снизить окончательную цену квартиры. Во-вторых, новые покупатели вправе потребовать существенного снижения цены в счет своих будущих затрат на производство действий, которые будут призваны узаконить изменения, сделанные предыдущим владельцем квартиры.

В любом случае нужно помнить о том, что если вы сознательно производите перепланировку и не собираетесь оформлять ее в соответствии с требованиями закона, то считается, что образовывается состав административного правонарушения. Да, в большинстве случаев это правонарушение оказывается незамеченным. Однако при замене счетчиков сотрудники жилищной инспекции могут выявить произведенные улучшения и сообщить в соответствующие компетентные органы. Да и соседи, особенно если переустройство будет произведено на общей площади, могут также сообщить в жилищную инспекцию о неправомерных действиях собственника квартиры.

Если незаконность произведенной перепланировки будет подтверждена, то собственник должен не только уплатить штраф, предусмотренный Кодексом об административных правонарушениях, но и вернуть вид квартиры в первоначальное состояние, обозначенное техническим паспортом. Либо потратить собственное время и в судебном порядке отстаивать и подтверждать произведенные изменения.

Целесообразнее любое действие в собственной квартире, особенно если оно подпадает под понятия «переустройство» и «перепланировка», производить в строгом соответствии с буквой закона и тщательным образом все оформлять. Впоследствии это не только сэкономит время и нервы, но и позволит избежать проблем с банками, новыми собственниками.

Не все действия, которые производятся в квартире, считаются перепланировкой. Поэтому собственник вправе производить любой, даже самый дорогостоящий ремонт без оформления его в компетентных органах.