Наши соотечественники пренебрежительно относятся к узаконению перепланировок. Мы привыкли думать, что данная процедура является бесполезной тратой времени и переводом бумаги. Владельцы помещений прибегают к сложному ремонту без получения разрешительной документации, чтобы заметно сэкономить. Они пользуются услугами неквалифицированных рабочих, что может привести к очень серьезным последствиям. Это особенно актуально для собственников приватизированного жилья. Печальная статистика обрушений и масштабных аварий должна заставить задуматься об отказе от нелегальных строительных работ, но люди продолжают надеяться на «авось».
Желающие оформить бумаги согласно букве Закона, не знают, с какой стороны подступиться к решению проблемы. А кто-то и вовсе рассчитывает перейти на легальное положение по завершении отделочных работ, «задним числом». Иногда это допустимо, но гораздо безопаснее и проще заниматься сбором разрешительной документации, пока объект не поменял своего облика.
О перепланировке по проекту можно говорить, когда вы планируете:
- монтировать лестницы в многоуровневой квартире;
- изменить местоположение «влажной зоны» и других помещений;
- заменить слои пола;
- отказаться от газовой плиты в пользу электрической;
- смонтировать тяжелые перегородки (из пеноблоков, кирпича и иных стройматериалов, которые увеличивают нагрузку на элементы несущих конструкций);
- смонтировать дополнительные коммуникации (установить накопительный водонагреватель, к примеру).
Как оформить перепланировку, сведения о которой отсутствуют в БТИ?
Перепланировку, сведения о которой не представлены в БТИ, нельзя назвать законной. Процедура обретает легальный статус, когда информацией о проведенных или проводимых работах располагают регистрирующие инстанции. Квалифицированные проектировщики предлагают пойти на хитрость и собрать документы, как будто вы лишь готовитесь к проведению перепланировки, и на данный момент конструктив здания не нарушен. Это ухищрение позволяет избежать внушительных административных санкций за самовольное проведение работ и участия в продолжительной процедуре легализации, которая может растянуться на несколько месяцев. Кроме того, вы убережете себя от дополнительной бумажной волокиты. Если предоставить в БТИ сведения о том, что строительные работы завершены, то придется сначала отображать ремонт в плане, а затем приступать к узаконению перепланировки.
Прибегнуть к подобному решению можно лишь в тех ситуациях, когда совершенные изменения не являются серьезными и масштабными. Когда речь идет о существенных изменениях конструктива здания (переносе и изменении конструкцтии несущих стен, смене местоположения общедомовых коммуникаций), пойти по пуцти наименьшего сопротивления уже не удастся. В процессе согласования объект будет осматривать представитель Жилинспекции. Он оценивает возможность проведения перепланировки по проекту, задуманному владельцем помещения.
Ход мероприятия по утверждению плана предстоящего переустройства
Подготовка документов:
- заявления в Жилинспекцию;
- бумаг, подтверждающих права собственности на недвижимость;
- письменного согласия собственников жилья или проживающих в муниципальной недвижимости на предстоящие изменения (подготавливается в свободной форме)
- поэтажного плана БТИ, технического паспорта;
- проекта будущей перепланировки в дополнении с заключением о безопасности выполняемых работ (разрабатывают лицензированные организации).
Что далее?
- В течение месяца уполномоченная инстанция рассмотрит заявление;
- В случае вынесения положительного решения, вы обращаетесь к представителям Жилинспекции. Они назначат дату выезда на объект для приема работ;
- При посещении отремонтированного помещения инспектор подготавливает Акт соответствия выполненных работ положениям проекта. С этого момента перепланировка обретает официальный статус.
Согласно строительным нормам и правилам, актуальным на сегодняшний день, запрещено:
- Заниматься переносом санузла в другие части квартиры, если этажом ниже на этом месте находится жилое пространство (туалет не может располагаться над соседской спальней);
- Выносить систему общедомового отопления на лоджию или балкон, в том числе, с применением дополнительных радиаторов и систем теплого пола;
- Использовать для увеличения площади балкона пространство смежной жилой комнаты (можно лишь организовать между комнатой и балконом проем в виде арки);
- Избавляться от окон на кухне, являющихся источником естественного освещения;
- Использовать для расширения санузла или кухни квадратные метры соседних жилых комнат, если пространство увеличивается более чем на четверть жилой площади квартиры (результаты подобной перепланировки должны быть ликвидированы);
- Демонтировать перегородку между кухонным пространством и смежной комнатой в квартирах, оборудованных газовыми плитами, заменять межкомнатную дверь аркой;
- Предпринимать меры по сносу любых несущих стен, предусмотренных в жилом доме (Подобные последствия подлежат немедленному устранению);
- Прибегать к сносу, переносу, уменьшению размеров общедомовых коммуникационных сетей (водопровода, канализации, вентиляции, отопления).
Существует несколько ситуаций, при которых избежать узаконения перепланировки невозможно
К оформлению придется прибегнуть при:
- Полной или частичной замене, переделке, удалении стен и проемов, не принадлежащих к числу несущих конструкций;
- Установке или демонтаже различного инженерного оборудования (газовых счетчиков, врезке в магистральную отопительную сеть);
- Организации новых проемов в толще стен (Создании дополнительного проема в межкомнатной перегородке, разделяющей столовую и кухню, например).
Сложности нелегальной перепланировки недвижимости
Использовать досудебную процедуру оформления работ по перепланировке можно лишь в тех ситуациях, когда вы еще не приступили к изменению конструктива помещений. Если же все мероприятия уже выполнены, то решение проблемы значительно усугубляется. Неофициальная перепланировка жилого пространства чревата наложением запрета на распоряжение недвижимостью при определенных ситуациях. Это применимо преимущественно к работам, в ходе которых происходит изменение несущих конструкций дома. В ходе экспертного обследования комиссия БТИ выявит нарушения и нанесет на план жилого помещения красные линии, свидетельствующие о незаконных и несогласованных перепланировках. Квартиру, которая имеет подобный план, невозможно продать или купить.
Иногда подобные сделки по отчуждению квартир все же совершаются. При этом новый владелец помещения заранее должен быть оповещен о сложностях дальнейшего самостоятельного узаконивания проведенных ранее работ. Чтобы компенсировать подобные трудности, продавцы квартир нередко сбавляют цену на свои объекты.
Не получится провести регистрацию сделки в отношении квартиры, жилая площадь которой была увеличена за счет лестничного пространства. Чтобы уполномоченные органы приняли документы на продажу недвижимости, отраженная в документах площадь объекта должна соответствовать фактической.
Внесение коррективов в жилую площадь объекта приводит к прекращению существования прежнего объекта недвижимости и образованию нового. Эта квартира еще не подвергалась регистрации, а документация прежнего объекта уже не обладает юридической силой. Разрешение проблемы начинается с регистрации прав на вновь образованную квартиру и получения обновленных правоустанавливающих документов.
На законодательном уровне не предусмотрено препятствий к совершению сделок по отчуждению недвижимости с несогласованной перепланировкой. С трудностями столкнется уже новый обладатель квартиры. Если он до сделки не будет извещен о возможных сложностях, а в договоре купли-продажи будет отсутствовать данная информация, то покупатель может подать бумаги на расторжение сделки в суде.
Остались вопросы? Заполни заявку!
