Большинство действий, которые собственники осуществляют со своими земельными участками и недвижимостью, требуют услуг такого узко-профильного специалиста, как кадастровый инженер. Он Вам непременно потребуется, если Вам нужно поставить землю на учет: для объединения участков или их раздела и во множестве других ситуаций.
Кадастровый инженер – это специалист, который занимается замерами на земельных участках и составляет всю необходимую кадастровую документацию по требованию заказчика.
Профессиональный кадастровый инженер должен иметь специальное образование и пройти аттестацию, находиться в СРО, чтобы получить лицензию для осуществления данного вида работ. Действующий кадастровый инженер должен быть зарегистрирован в Росреестре и иметь личную электронную цифровую подпись, которой он заверяет все составленные им документы. Таким образом, кадастровый инженер несет полную личную ответственность за подготавливаемые им документы.
Если Вам требуется составить межевой план, составить акт обследования или подготовить технический план, Вы можете заказать данные услуги в нашей компании. Все наши кадастровые инженеры лицензированы и регулярно повышают свою квалификацию. Вся подготовленная ими документация будет полностью соответствовать всем действующим нормативам и стандартам, предъявляемым законодательством к такого рода документам.
Наши кадастровые инженеры готовы оказать Вам услуги в городе Москва и в любой точке в Московской области. При первичном обращении в компанию Мосземком наш кадастровый инженер онлайн может проконсультировать по интересующим Вас вопросам. В дальнейшем мы заключаем с клиентом договор на оказание кадастровых услуг, в котором и прописывается их стоимость и все условия, на которых данные услуги оказываются.
Позвоните нам по телефону, указанному на сайте, или заполните форму обратной связи, и мы проконсультируем Вас относительно того, сколько стоят услуги кадастрового инженера компании МОСЗЕМКОМ. Цены на услуги в нашей компании конкурентоспособные и приемлемые. Заказав услуги кадастрового инженера у нас, Вы можете быть уверены в том, что гарантированно получите правильно оформленные кадастровые документы для осуществления любых сделок и действий с Вашей собственностью.
Сегодня с вопросами недвижимости сталкивается практически каждый человек. В этом деле важно сделать все правильно с первого раза, при этом, не затягивая и не переплачивая лишнего. Кадастровый инженер – специалист, оценивающий и определяющий назначение территорий. Он оказывает множество услуг: от межевания до исправления ошибок в Росреестре. В этой статье предлагаем разобраться чуть подробнее в работе кадастрового инженера.
Содержание:
Технический план
Технический план – это обязательный документ, описывающий характеристики и параметры недвижимости. Например, в нем указываются координаты, назначение объекта, адрес, материалы, общая структура и прочее. Техплан составляется для любых видов недвижимости, с которыми работает кадастровый инженер.
Жилье и дачные дома
Частные и дачные дома – объекты индивидуального жилого строительства. Они обязательно должны иметь техпланы. Причем обновляться после любых изменений: изменение плана участка, новые постройки и так далее. Технический план дома обязателен для внесения в ЕГРН и Росреестр. Это делает участок и построенный на нем дом законным. Любые изменения тоже необходимо делать в соответствии с законом, поэтому данные технического плана обновляются.
Этот документ может оформить только профессиональный кадастровый инженер. Самостоятельно его подготовить невозможно. Такой подход не будет считаться законным.
Подготовка техплана частного и дачного дома строго регламентирована. Сам документ состоит из текстовой и графической части. К первой относится общее описание объекта, его характеристик, ко второй – схема дома на земельном участке.
Здания и помещения
Технический план обязателен для всех объектов недвижимости, которые находятся в Росреестре. К ним относятся различные здания нежилого назначения, например, офисные. Техплан нужен и для отдельных помещений: жилых и нежилых (склады, подвальные комнаты и прочее), а также парковок.
Цель технического плана для зданий и помещений – указать объективные характеристики, которые будут зарегистрированы в реестре недвижимости для дальнейшей работы.
Линейные сооружения
Отдельно услуги кадастрового инженера касаются линейных сооружений. Это объекты, находящиеся на земной поверхности и имеющие продольные размеры (линии). Для понимания приведем примеры:
- сети электропередач;
- различные трубопроводы (водо-, газо- и другие);
- автомобильные дороги;
- железнодорожные пути;
- сети инженерно-технического обеспечения;
- мосты;
- метро.
Для кадастрового оформления линейных сооружений инженер должен составить техпланы и для общего объекта, например, для целой сети трубопровода, и для отдельных элементов сооружения. Содержание документа принципиально не отличается от описания жилья или нежилых зданий.
Квартиры
Квартиры жилых домов оформляются кадастровым инженером как отдельный объект недвижимости. Возможны два варианта:
- первичная подготовка документа (квартира в новостройке);
- повторная подготовка техплана (при изменениях в самой квартире, перепланировке).
Технический план квартиры в новостройке организуется проще. Происходит подача заявления со стороны заказчика – владельца новой квартиры (иногда от управляющей компании). Далее кадастровый инженер выполняет все необходимые замеры, составляет техплан. Отправляет результат в российский реестр недвижимости, другой экземпляр оригинал – владельцу квартиры.
При перепланировке процесс сложнее, так как в Росреестре уже имеются данные о квартире. Сначала необходимо получить разрешение на перепланировку, разработать проект, выполнить строительные работы, оформить акт завершения перепланировки. Только после этого кадастровый инженер преступает к своей стандартной работе – составляет технический план и отсылает его в реестр для изменения данных.
Техпланы для договора аренды
Чтобы сдавать собственный дом, квартиру или нежилую недвижимость в аренду, иногда тоже требуется техплан. Рассмотрим, когда именно:
- В аренду сдается объект, который не зарегистрирован в ЕГРН. Управление такой недвижимостью, сдача ее в аренду и прочие манипуляции – незаконно. Поэтому требуется обязательное кадастровое оформление с техпланом.
- В аренду сдается только часть от общей зарегистрированной недвижимости. Например, не вся квартира как цельный объект, а одна комната. Такому объекту аренды дается кратковременный номер для регистрации. Когда аренда прекращается, номер из Росреестра удаляется.
- Арендодатель или арендующий (с разрешения арендодателя) решает внести изменения в планировку объекта. При ней новый технический план обязателен.
Кадастровый инженер начинает своб работу с изучения договора об аренде. Он определяет, нужен ли новый технический план. Если результат положительный, проводится работа по измерению различных характеристик. Далее они отправляются в Росреестр и самому заказчику (арендодателю).
Акт обследования
Еще один важнейший документ работы кадастрового инженера – акт обследования. Он содержит в себе данные о состоянии объекта недвижимости. Чаще всего, указывает на необходимость ликвидации, сноса строения полностью или частично. Причем акт обследования может быть составлен только для зарегистрированных объектов.
Когда нужен акт обследования:
- постройки требуют сноса, так как на их месте планируется построить новые сооружения;
- постройки были подвержены внешним факторам разрушения, например, землетрясение или пожар;
- постройки подверглись физическим операциям с недвижимостью.
Акт обследования показывает, действительно ли недвижимость должна быть снесена, в каком состоянии она находится на данный момент. Часто бывает, что сносу должны подвергнуться только отдельные элементы объекта, которые пострадали больше всего (или, например, были созданы незаконно).
Технические описания
Техническое описание – документ с описанием технических параметров объекта кадастрового обследования. Инженер готовит техописание только для объектов капитального строительства: частные дома, помещения, квартиры, здания. Документ очень схож по своему содержанию с техническим планом (его рассмотрели выше). Но есть ключевое отличие:
- технический план готовится для постановки в Росреестр, регистрации недвижимости, придачи ей законного статуса;
- техническое описание готовится для ввода объекта в эксплуатацию и фиксации изменений. Документ имеет более практическую направленность.
Составление техописания объекта – обязательный шаг при подготовке акта обследования. В нем отображается текущее техническое состояние здания, его нарушения и проблемы.
Акты о сносе
Одна из главных целей акта обследования – дальнейший снос. Акт о сносе оформляется для того, чтобы на уровне закона ликвидировать недвижимость. Со стороны кадастрового инженера акт обследования и сноса удаляет строение и российских реестров. Специалист проводит исследование и подтверждает, что здания было снесено и должно быть удалено из ЕГРН по факту его отсутствия.
Межевые планы
Межевой план – документ, необходимый для кадастрового учета земельного участка. Чаще всего, он оформляется инженером при изменении границ, но бывает множество ситуаций, в который потребуется эта услуга. Рассмотрим основные примеры.
Для уточнений границ
Для введения в систему ЕГРН почти всегда необходимо уточнение границ земельного участка. Эту услугу может оказывать только профессиональный кадастровый инженер, имеющий электронно-цифровую подпись. Только он имеет право работать с определением границ и отправкой данных в реестры.
Когда нужно уточнить границы:
- внесение данных в ЕГРН;
- исправление ошибки, уже внесенной в ЕГРН;
- определение реальных границ земельного участка;
- исключение спорных моментов с соседями;
- проведение торгов земельными участками;
- строительные работы на земельном участке, которые могут изменить границы.
После всех работ кадастрового инженера результаты (межевой план) отправляется в ЕГРН, а также одна копия предоставляется заказчику.
Для раздела участка
Несколько владельцев земельного участка часто стремятся разделить его. Для этого тоже обязательно нужно составлять межевой план. При этом «старый» участок юридически больше не существует, а два (или более) новых получают новые номера и регистрацию в ЕГРН.
Разделить участок можно только при условии, что он зарегистрирован в ЕГРН и имеет четкие границы (они не были изменены с последнего кадастрового подтверждения). Если же этого нет, сначала текущий земельный участок регистрируется, составляется межевой план по определению границ. И только потом возможно разделение.
Когда нужен межевой план по разделению земельного участка:
- оформление сделки с меной, дарением, продажей части участка;
- при работе с коллективными участками, например, с садовыми товариществами;
- реализация судебного решения, касающегося участка.
После разделения формируется два или более отдельных земельных участка. Они должны иметь кадастровое оформление как отдельные объекты недвижимости. Все новые документы и информация направляется в Росреестр и «на руки» владельцам каждой части.
Для объединения участков
Участки можно не только разделять, но и объединять. При этом тоже происходят значительные изменения. Вместо двух или более отдельных объектов недвижимости образуется единый. Суть межевого плана в этом случае – показать новое расположение и границы участка.
Есть важнейшее условие объединения участков – они должны находиться территориально рядом, с общими граница. Невозможно объединить участки, которые никаким образом не соприкасаются. Также, они должны быть зарегистрированными и иметь четко обозначенные границы.
Владельцами нового участка (в типичном случае) становятся граждане, которые владели ранее отдельными территориями. В соответствующих долях.
Для перераспределения границ участка
При перераспределении ранее существовавший участок видоизменяется. Юридически «старый» участок вообще перестает свое существовать, а «новый» появляется. Как и все остальное, это должно быть зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости РФ. Новые земельные правоотношения соответствуют соглашению о перераспределении.
Для исправления ошибок в Росреестре
Российский реестр обязательно включает в себя информацию о всех объектах недвижимости на территории России. Это условие законности здания или частного дома. В реальности ЕГРН может содержать ошибки. Обычно это следствие неверно рассчитанных показателей, чуть реже – человеческий фактор сотрудников самого реестра.
На законодательном уровне закреплена реестровая ошибка. Это ошибка в ЕГРН, которая содержится в одном или нескольких из следующих документов:
- акт обследования;
- технический план;
- карта-план территории;
- межевой план;
- иные документы.
Источником ошибки указывается либо кадастровый сотрудник, либо иное лицо и организации, которые взаимодействуют с ЕГРН.
Наличие ошибки в реестре – это плохо. Во-первых, возможно придется платить больше налогов. Во-вторых, ошибка будет тянуться и дублироваться в других документах. Когда будут определены реальные обстоятельства, придется менять очень многие бумаги.
Когда необходим межевой план по исправлению реестровой ошибки:
Трудности в работе с объектом недвижимости: невозможность постановки и снятия с учета.
- Владелец соседнего участка, имеющего общие границы, обратился в суд с требованием перерасчета границ в его пользу.
- Увеличенная оплата налога на недвижимость из-за неправильных размеров участка.
- Сложности с получением материальной поддержки и участия в прочих социальных программах.
- Другие проблемы, которые влияют на возможность и полноту пользования земельным участком. Например, если неправильно определено назначение объекта.
Исправлением реестровых ошибок должен заниматься специалист в сфере кадастрового оформления. Необходимо пересмотреть прошлые заключения, акты, планы и информацию в ЕГРН. Заново рассчитать и представить реальную «картину» земельного участка.
Топографическая съемка
Топографическая съемка – комплекс геодезических работ, необходимый для получения плана или карта территории. Результат такой съемки – это подробная схема с изображением местности: инфраструктура, природные, географические данные, границы и прочее. Топографическая съемка считается одним из самых точных и информативных способов исследования участка.
Применение топосъемки:
- Перепланировка коммуникаций.
- Планирование строительных и земляных работ.
- Подготовка проекта ландшафтного участка.
- Подведение различных коммуникаций к сооружениям.
- В качестве материалов судебного разбирательства.
- Разработка градостроительного плана (также для строительства объектов меньших населенных пунктов).
-
Сдача сооружения в эксплуатацию. В этом случае топографическая съемка подтверждает выполненные строительные работы и показывает, что объект полностью готов.
Процесс выполнения топосъемки можно условно разделить на пять этапов:
- подготовка информации об объекте и целях съемки;
- заключение договора;
- полевые работы: замеры, фиксация высот, расстояний, границ и так далее;
- камеральные работы: построение чертежа и анализ;
- подготовка результатов и передача их клиенту.
Топографическая съемка требует не только качественного, дорогостоящего оборудования, но и большого профессионализма. Здесь недостаточно сделать фотографии «с высоты». Нужен опытный специалист – кадастровый инженер.
Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории
Этот документ необходим в следующих ситуациях:
- Создание нового участка с целью его сдачи в аренду или продажи. Сама земля относится к государственной или муниципальной.
- Создание нового участка на территории, принадлежащей государству или муниципалитету. Его цель – использование местными органами самоуправления.
- Отделение участка от государственной или муниципальной земли, который далее будет арендован или продан физическим или юридическим лицам.
- Перераспределение площади.
- Оформление разрешения проводить строительные, земельные работы на территории участка.
Схема расположения земельного участка должна проводиться по всем требованиям. Любые неточности или нарушения – явный повод для отказа. Чтобы не рисковать, лучше воспользоваться услугами профессионала – кадастрового инженера. Это более быстрый, точный и простой способ выполнить нужные операции с землей.
